Como Calcular as Mais-Valias Imobiliárias na Venda de um Imóvel

Se está a pensar vender a sua casa, é importante considerar não só o preço de venda, mas também todos os custos e obrigações fiscais associados. Um dos principais aspetos a ter em conta são as mais-valias imobiliárias — ou seja, o ganho obtido por vender o imóvel por um valor superior ao da compra.

O que são as mais-valias imobiliárias?

As mais-valias correspondem ao lucro gerado quando vende um imóvel por um valor superior ao montante pelo qual o adquiriu.

Por exemplo:
Se comprou uma habitação por 150.000 € e a vende por 200.000 €, obtém uma mais-valia de 50.000 €, sujeita à tributação de acordo com as regras fiscais em vigor em Portugal.

Como se calculam as mais-valias?

O cálculo das mais-valias imobiliárias resulta da seguinte fórmula:

Mais-valia = Valor de venda – (Valor de aquisição x coeficiente de atualização) – Despesas elegíveis

• Valor de venda: O preço pelo qual vendeu o imóvel.
• Valor de aquisição: O preço de compra, atualizado pelo coeficiente de desvalorização monetária publicado anualmente.
• Despesas e encargos elegíveis: Custos comprovados com aquisição, melhoria e venda do imóvel (ex: obras, comissões imobiliárias, IMT, imposto de selo, custos de escritura).

Exemplo ilustrativo:

• Valor de venda: 200.000 €
• Valor de aquisição (2015): 150.000 €
• Coeficiente de atualização: 1,04 → 150.000 € x 1,04 = 156.000 €
• Despesas elegíveis: 2.775,50 € (impostos) + 10.000 € (obras) = 12.775,50 €
• Mais-valias: 200.000 € – 156.000 € – 12.775,50 € = 31.224,50 €

ℹ️ Nota: Para efeitos de IRS, regra geral, apenas 50% deste valor fica sujeito a tributação, salvo exceções previstas na lei.

Existem situações de isenção ou vantagens fiscais?

Sim, em determinados casos pode beneficiar de isenção total ou parcial de imposto sobre mais-valias:

• Imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989: Isentos de tributação de mais-valias.
• Reinvestimento em habitação própria e permanente: Caso utilize o valor da venda para comprar outro imóvel para habitação própria, pode beneficiar de isenção fiscal, desde que cumpra os prazos legais.
• Pensionistas ou pessoas com 65 anos ou mais: Se aplicar o valor em instrumentos financeiros específicos para complementação de reforma, pode beneficiar de isenção.
• Amortização de crédito habitação: Em determinadas condições e durante períodos específicos, pode usufruir de isenção se utilizar o valor da venda para amortizar crédito habitação do próprio agregado familiar.

Como é feita a tributação das mais-valias no IRS?

Pontos importantes a considerar

Ao preparar a venda de um imóvel, tenha em conta:

• Os custos e encargos associados (IMT, imposto de selo, escritura, comissões, eventuais obras, etc.);
• Obrigações fiscais e prazos a cumprir;
• Documentação necessária;
• Planeamento financeiro para não ser surpreendido com despesas inesperada

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Os valores e exemplos referidos são meramente ilustrativos e devem ser sempre validados com as entidades competentes e um aconselhamento financeiro adequado à sua situação.