Cláusula de crédito bancário no CPCV: o cuidado que pode salvar o seu sinal!

Quando assina um Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV), é comum pagar um “sinal” (normalmente cerca de 10% do preço). O restante só é pago na escritura, muitas vezes com recurso a crédito à habitação. Mas e se o banco não aprovar o empréstimo ou se a avaliação ficar abaixo do preço?

É aqui que a cláusula de crédito bancário no CPCV faz toda a diferença: pode ser a sua rede de segurança para recuperar o sinal.

Porque é que o financiamento pode falhar?

• Avaliação vs. preço de compra : os bancos financiam uma percentagem do menor entre o valor de aquisição (o preço acordado) e o valor de avaliação (feito por perito independente). Se a avaliação for inferior ao preço, o banco financia menos e terá de cobrir a diferença com capitais próprios.
• Regras macroprudenciais : as instituições têm de cumprir limites de rácio LTV (percentagem financiada face ao valor do imóvel), de taxa de esforço (DSTI) e de maturidades. Isto pode reduzir o montante aprovado ou levar à recusa do pedido, mesmo com um perfil sólido.
• Condições pessoais e documentação: alterações na situação profissional, novo endividamento, fiadores, incumprimentos ou documentação em falta também podem travar a aprovação.

Sem cláusula, o risco é seu Se o CPCV não salvaguardar expressamente a não aprovação do crédito e/ou uma avaliação inferior, o vendedor pode reter o sinal em caso de desistência. Por isso, a cláusula de crédito bancário deve constar do CPCV sempre que dependa de financiamento.

O que deve salvaguardar no CPCV 

Inclua condições claras, prazos e mecanismos de prova. 

Em concreto:

• Condição de financiamento: o CPCV fica sujeito à aprovação de crédito à habitação em condições mínimas (montante, prazo, taxa/índice e rácio LTV) adequadas à compra.
• Condição de avaliação: o CPCV fica sujeito à avaliação bancária ser igual ou superior a um patamar definido (por exemplo, suficiente para o rácio LTV pretendido).
• Prazos realistas: defina prazo para obter a aprovação e a avaliação (por exemplo, 45–60 dias úteis, ajustável consoante o banco e a época).
• Prova/diligência: preveja a entrega de comprovativos (por exemplo, simulações ou cartas de decisão dos bancos, relatório de avaliação) e o dever de cooperação do comprador (entrega atempada de documentos).
• Efeitos: se as condições não se verificarem, o contrato resolve-se automaticamente e o vendedor devolve integralmente o sinal, sem penalizações.
• Custos: esclareça quem suporta os custos já incorridos (por exemplo, avaliação, certidões, comissões), tipicamente a cargo de quem os solicitou.

Boas práticas para reduzir riscos

• Tente fazer a avaliação antes do CPCV: quando o vendedor e a imobiliária o permitirem, agende a avaliação antecipadamente. Assim, entra no CPCV com menos incerteza.
• Peça uma pré-aprovação: obtenha uma avaliação de princípio do seu perfil (rendimento, taxa de esforço, maturidade) e compare propostas.
• Defina limites claros: insira na cláusula o rácio LTV mínimo ou o montante mínimo de financiamento necessário para fechar a escritura.
• Ajuste os prazos às agendas: em épocas de maior procura, avaliações e decisões podem demorar; não subestime os prazos.
• Confirme a documentação: IRS, recibos de vencimento, mapa de responsabilidades, saldos de créditos (pessoais, cartões), extratos, contrato de trabalho, identificação de fiadores, etc.

E se…

A avaliação for inferior ao preço?
Tem três opções: renegociar o valor de compra com o vendedor, reforçar os capitais próprios para compensar a diferença, ou acionar a cláusula e resolver o contrato, recebendo de volta o sinal.

O banco aprovar um montante inferior ao necessário?
Sim, isso pode acontecer devido aos limites de LTV/DSTI ou ao resultado da avaliação do imóvel. Neste caso, a cláusula garante proteção, permitindo resolver o contrato se a compra ficar inviabilizada.

Eu não entregar os documentos ao banco?
Se a falta de financiamento se dever a omissão ou falta de diligência do comprador (por exemplo, não enviar a documentação necessária dentro dos prazos), pode perder o direito à devolução do sinal. Respeite sempre os prazos e guarde todos os comprovativos.

Regras macroprudenciais: o que podem condicionar

• A percentagem financiada face ao valor do imóvel (LTV)
• A taxa de esforço máxima (DSTI), calculada considerando cenários de subida de taxas
• As maturidades máximas Estas regras podem impactar diretamente o montante aprovado e a decisão final do banco. A sua cláusula no CPCV deve refletir este enquadramento.

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