Quantas habitações secundárias pode ter em Portugal?

Em Portugal, não existe limite legal para o número de habitações secundárias que pode deter. No entanto, as segundas (ou terceiras) casas estão sujeitas a regras fiscais diferentes da habitação própria e permanente (HPP) e implicam condições particulares para acesso ao crédito. Se está a pensar investir numa segunda habitação, é importante conhecer estas diferenças — sobretudo no que diz respeito a impostos e financiamento bancário.

Habitação própria e permanente vs. habitação secundária: qual a diferença?

• Habitação própria e permanente (HPP): É a residência habitual, correspondente à sua morada fiscal e onde reside a maioria do tempo.
• Habitação secundária: Inclui casas de férias, imóveis para arrendamento ou casas herdadas e não destinadas a residência principal.

Segundo dados recentes, cerca de 1 em cada 5 novas casas em Portugal são destinadas a habitação secundária, motivadas por razões de lazer, investimento ou rendimento adicional.

Que impostos paga quando compra uma habitação secundária?

Que impostos paga ao comprar uma habitação secundária?

Ao adquirir uma habitação secundária, deverá ter em conta que:

• O IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) é superior ao de uma HPP para o mesmo valor de imóvel.
  • Exemplo: Para uma casa de 150.000€, o IMT na HPP ronda 1.575,50€, mas será 2.546,14€ numa habitação secundária.
• Não há isenção de IMT para habitação secundária. (A isenção de 3 anos, sujeita a condições de rendimento/agregado, é só para HPP.)
• Mais-valias no IRS: A venda de habitação secundária está normalmente sujeita a tributação de mais-valias no IRS (sem isenção reinvestimento, como na HPP).
• Adicional ao IMI (AIMI): Se o VPT (valor patrimonial tributário) total dos seus imóveis superar 600.000€, pagará o AIMI (entre 0,7% e 1,5%), incluindo segundas habitações.
• Rendimentos de arrendamento: Caso arrende uma segunda casa, terá de declarar e pagar IRS sobre as rendas. Taxa autónoma: 25%, salvo opção de englobamento.

Pode fazer um crédito habitação para habitação secundária em Portugal?

Sim. Os bancos autorizam crédito habitação para aquisição de habitação secundária. No entanto, há algumas diferenças importantes:

• O montante financiado é mais baixo: Normalmente, para HPP financia-se até 90% do valor de avaliação/aquisição; para habitação secundária, o máximo vai de 70% a 80%, sendo frequente uma entrada exigida de 20% a 30%.
• Critérios de risco mais exigentes: O banco analisará a sua taxa de esforço (máximo 35% do rendimento mensal familiar) e pode ser mais restritivo se já tiver outros créditos em curso.
• Condições (spread, TAEG, prazo): Podem ser semelhantes aos da HPP, mas dependem da sua situação financeira.

Nota importante: A aprovação e o valor final do empréstimo dependem sempre da decisão da instituição financeira e do seu perfil de risco.

Impostos e encargos ao longo do tempo

Depois da compra, uma habitação secundária implica também:

• IMI anual (sem isenção inicial de 3 anos, vigente para algumas HPP)
• AIMI (se aplicável)
• IRS sobre rendimentos de arrendamento (se arrendar)
• Mais-valias (em caso de venda)

Investir em segunda casa: o que deve considerar?

• Faça simulações de crédito e avalie a sua taxa de esforço.
• Analise todos os impostos e custos de manutenção e potencial arrendamento.
• Para arrendamento, estude o mercado local e calcule o retorno líquido, após impostos e encargos.
• Utilize apenas intermediários de crédito registados no Banco de Portugal para garantir transparência, apoio gratuito e comparações fiáveis

• Não existe limite legal para o número de habitações secundárias que pode deter em Portugal.
• Pode contratar múltiplos créditos habitação, desde que respeite a taxa de esforço máxima e os critérios das instituições financeiras.
• Cada imóvel secundário implica encargos fiscais e custos adicionais, pelo que uma decisão informada é fundamental.
• Compare diferentes simulações de crédito e procure aconselhamento de um profissional autorizado para garantir a solução mais adequada ao seu perfil.
• Antes de investir numa segunda habitação, seja para lazer ou rendimento, avalie todos os custos e implicações financeiros para tomar a melhor decisão.

A Protectus Crédito é uma marca operada por Eupago – Instituição de Pagamento, Lda., intermediário de crédito vinculado autorizado e registado pelo Banco de Portugal sob o n.º 8709, com NIF 513212744 e sede na Praça Artur Santos Silva, 74, 4200-534 Porto. Os nossos serviços são gratuitos para o cliente, sendo a remuneração suportada pelas entidades financeiras parceiras.

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