Amortização do Crédito Habitação: Saiba o que muda
Tem algum dinheiro de lado e está a pensar usar para baixar a prestação da casa? Em 2025, voltam a aplicar-se as comissões de amortização antecipada no crédito à habitação. Saiba quais os custos, as alternativas e como decidir.
O que é a comissão de amortização?
Quando líquida antecipadamente parte ou a totalidade do seu crédito — porque juntou poupanças, vai transferir o empréstimo para outro banco ou vai vender o imóvel — o banco pode cobrar uma comissão de amortização. Esta comissão compensa os juros que deixaria de receber.
Quanto custa amortizar em 2025?
De acordo com o regime legal em vigor:
Contratos com taxa variável: comissão até 0,5% do montante amortizado.
Contratos com taxa fixa: comissão até 2% do montante amortizado.
Taxa mista: aplica-se a regra correspondente ao período em que se encontra no momento da amortização (variável ou fixa).
Exemplo: ao amortizar 1.000 €, poderá pagar até 5 € (taxa variável) ou até 20 € (taxa fixa) de comissão.
Nota: Em 2024 vigorou uma isenção temporária da comissão para muitos contratos a taxa variável. Em 2025, voltou a aplicar-se o regime “normal”. O banco pode, ainda assim, renunciar à cobrança — confirme sempre as condições do seu contrato.
Compensa amortizar?
Depende de três fatores:
Momento do contrato: quanto mais cedo amortizar, maior a poupança em juros (a componente de juros é mais elevada nas primeiras prestações).
Montante e opção de reescalonamento:
Montante é o valor que decide amortizar (por exemplo, 2.000 €, 5.000 €, 10.000 €, etc..).
Opção de reescalonamento é como pretende que o banco recalcule o empréstimo após a amortização:
– Redução do prazo: mantém a prestação semelhante e maximiza a poupança total de juros.
– Redução da prestação: mantém o prazo e baixa a mensalidade, mas a poupança total de juros é menor.
– Opção mista (se o banco permitir): encurta um pouco o prazo e baixa um pouco a prestação.
Custos associados: some a comissão de amortização e outras despesas (por exemplo, certidões e custos administrativos) e compare com a poupança estimada.
Dicas práticas: indique por escrito ao banco a opção pretendida; alguns bancos têm uma opção padrão. Podem existir custos administrativos além da comissão.
O que deve fazer?
Confirme o seu contrato: verifique a comissão aplicável, eventuais isenções e o prazo de aviso prévio para amortizar.
Peça simulações ao banco: compare “reduzir prazo” vs. “reduzir prestação” para o mesmo montante amortizado.
Faça contas: avalie a poupança líquida (juros poupados menos comissões/custos).
Considere alternativas:
- Negociar o spread e outras condições com o seu banco.
- Transferir o crédito para outro banco (terá a comissão no banco de origem, mas o novo spread e condições podem compensar).
- Amortizar o suficiente para baixar o LTV e melhorar condições futuras.
Guarde prova: formalize o pedido por escrito e guarde comprovativos de amortização e de eventuais simulações/decisões.
Como a Protectus Crédito pode ajudar
Análise personalizada ao seu contrato e às opções de amortização.
Simulações comparativas (redução de prazo vs. redução de prestação) e cálculo da poupança líquida.
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