Como comparar o crédito habitação: qual é a melhor proposta?

Escolher um crédito à habitação é um compromisso de longo prazo. Uma boa análise pode significar uma poupança de milhares de euros — e evitar propostas que parecem vantajosas, mas que dificilmente seriam aprovadas. Siga este guia prático e tome uma decisão informada.

Passo 1 — Ponha todas as propostas a “falar a mesma língua…”

Defina um cenário padrão e peça aos bancos simulações com exatamente os mesmos pressupostos:

• Finalidade (aquisição, aquisição + obras, construção)
• Montante e prazo
• Tipo de taxa e indexante (variável com Euribor 3/6/12m, mista ou fixa)
• Número de titulares e idades
• Existência de fiadores/garantias adicionais
• Seguros (vida e multirriscos) com capitais e coberturas equivalentes 

Peça sempre a FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia). É o documento que permite comparar propostas de forma objetiva.

Passo 2 — Compare 3 indicadores essenciais: TAEG, MTIC e prestação em cenário adverso 

• TAEG: Taxa Anual de Encargos Efetiva Global, expressa em percentagem anual, inclui todos os custos obrigatórios do crédito (juros, comissões, seguros e outros encargos).
• MTIC: Montante Total Imputado ao Consumidor, é o custo total a pagar durante toda a vigência do contrato (capital + juros + comissões + outros custos).
• Prestação “stressada”: Peça para simular um cenário de subida da Euribor. Assim pode avaliar a sua capacidade de suportar aumentos futuros das prestações.

Regra de ouro: Numa comparação a sério, prefira sempre TAEG e MTIC mais baixos — desde que os produtos associados façam sentido para si.

Passo 3 — Atenção aos custos “escondidos” dos spreads baixos

Spreads mais atrativos, normalmente, exigem a subscrição de produtos adicionais (seguros, domiciliação de ordenado, cartões de crédito, entre outros). Isto pode tornar o crédito mais caro ao longo do tempo. 

Por isso, confirme sempre:

• Prémios dos seguros no 1.º ano e nos seguintes
• Comissões de manutenção de conta e/ou cartões
• Possibilidade de contratar seguros fora do banco, mantendo as coberturas exigidas, e o eventual impacto no spread

Não olhe apenas para a prestação do primeiro ano — avalie o custo total ao longo do contrato.

Passo 4 — Verifique a conformidade com as regras em vigor

As propostas devem obedecer aos limites legais e regulamentares, nomeadamente:

• LTV (Loan-to-Value): Percentagem máxima financiada é calculada sobre o menor valor entre aquisição e avaliação. Em geral, LTV mais baixo pode traduzir-se em melhores condições.
• DSTI (Debt Service-to-Income): A taxa de esforço engloba todas as suas dívidas e é avaliada tendo em conta possíveis subidas das taxas de juro.
• Maturidade: Existem limites para o prazo do empréstimo, também impostos em função da idade dos titulares.
• Exceções: Existem, mas são limitadas e não garantidas para todos os casos.

Passo 5 — Considere custos e flexibilidade

• Comissões e outras despesas: Abertura, avaliação, formalização, processamento mensal e escritura.
• Amortizações antecipadas: Conheça a comissão legal aplicável e quaisquer custos administrativos.
• Taxa mista: Saiba o que acontece ao fim do período fixo: quais as condições futuras (spread/indexante).
• Produtos associados: Perceba as condições caso pretenda cancelar cartões ou seguros ao longo do contrato.

 Exemplo ilustrativo (valores meramente exemplificativos)

Dois bancos apresentam spreads idênticos (0,9%), mas com diferentes pacotes de produtos associados:

• Banco X: TAEG de 5,4% e MTIC de 196 800€
• Banco Y: TAEG de 5,6% e MTIC de 201 200€

Mesmo com spreads iguais, a diferença pode ultrapassar 4 400€ ao longo do contrato, por força de outros custos e seguros.

Questões essenciais que pode colocar ao banco

• Qual o valor da TAEG e MTIC com e sem os produtos associados?
• É possível contratar seguros fora do banco mantendo as coberturas mínimas? Em caso afirmativo, o spread altera?
• Quais as comissões de abertura, avaliação, formalização e de processamento mensal?
• Qual é o prazo de validade da proposta? Em crédito a taxa mista, quais as condições após o termo da taxa fixa?
• A proposta cumpre os limites de LTV, DSTI e maturidade para o seu perfil?

Documentos essênciais para a pré‑análise

• Documentos de identificação
• Última declaração de IRS e respetiva nota de liquidação
• Últimos recibos de vencimento
• Mapa de Responsabilidades do Banco de Portugal
• Extratos bancários recentes
• Contratos de trabalho
• Dados dos fiadores, se aplicável

Simplifique a sua decisão

Como podemos ajudar?

1. Recolha e análise dos seus dados - Pedimos apenas a documentação essencial para conhecer o seu perfil financeiro e os seus objetivos.

2. Pedido de simulações aos bancos - Solicitamos propostas e FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) a diferentes instituições bancárias, assegurando que todos utilizam exatamente os mesmos pressupostos para permitir uma comparação justa.

3. Comparação rigorosa das condições - Analisamos detalhadamente TAEG, MTIC, custos mensais, comissões, seguros e todas as condições associadas a cada proposta, incluindo cenários de evolução das taxas.

4. Apresentação de uma comparação transparente - Entregamos-lhe uma tabela clara e objetiva, com todos os elementos essenciais lado a lado, para que saiba exatamente o que está a comparar.

5. Esclarecimento de dúvidas e apoio na decisão - Explicamos as diferenças, esclarecemos as implicações de cada opção e ajudamos a identificar a solução mais ajustada às suas necessidades.

6. Acompanhamento até à decisão final - Apoiamos durante todo o processo, desde a escolha da melhor proposta até à formalização do crédito junto da instituição escolhida.

Todos estes serviços são gratuitos para si e sem qualquer compromisso.

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